Simulador de crédito à habitação 2026
Calcula a prestação mensal, os juros totais e o plano de amortização do teu crédito à habitação. A Euribor é preenchida automaticamente com o valor publicado pelo Banco Central Europeu.
Prestação mensal
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- Juros totais
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- Total pago
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- Custo dos juros
Capital e juros apenas. Não inclui seguros, comissões nem impostos.
Fonte:Banco Central Europeu — Euriborreferência: outubro de 2026média mensal das observaçõesa aguardar atualização
Plano de amortização por ano
Quanto pagas, quanto abates ao capital e quanto fica em dívida em cada ano. Nos primeiros anos, a maior parte da prestação são juros.
| Ano | Pago | Juros | Capital | Em dívida |
|---|---|---|---|---|
| A calcular… | ||||
Valores arredondados ao cêntimo. A última prestação é ajustada para fechar o capital em dívida.
Como se calcula a prestação do crédito à habitação
Em Portugal, a esmagadora maioria dos créditos à habitação usa o sistema francês: a prestação mantém-se constante durante todo o prazo, mas a proporção entre juros e capital muda em cada mês. No início pagas sobretudo juros; no fim, sobretudo capital.
O cálculo segue quatro passos:
- Soma-se o indexante (Euribor) ao spread para obter a TAN — a taxa anual nominal.
- Divide-se a TAN por 12 para obter a taxa mensal.
- Aplica-se a fórmula da anuidade, que distribui o capital e os juros por um número fixo de prestações.
- Em cada mês, os juros são calculados sobre o capital que ainda está em dívida e a diferença para a prestação abate ao capital.
A fórmula
Com P o capital, i a taxa mensal (TAN ÷ 12) e n o número de meses:
prestação = P × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)Quando a taxa é zero, a fórmula simplifica-se: a prestação é apenas o capital dividido pelo número de meses. É o caso dos créditos com taxa promocional a 0%.
Um exemplo com números
Para um empréstimo de 200 000 € a 30 anos, com Euribor 12M de 3,24 % e um spread de 1,00 ponto percentual, a TAN fica em 4,24 %. A prestação mensal de capital e juros é de cerca de 1 067 €. Ao longo dos 30 anos pagas aproximadamente 384 000 €, dos quais cerca de 184 000 € são juros — quase tanto como o capital emprestado.
Se o prazo descer para 20 anos, a prestação sobe para cerca de 1 280 €, mas os juros totais caem para cerca de 107 000 €. O prazo é, a seguir à taxa, a variável que mais pesa no custo total.
Euribor a 3, 6 ou 12 meses: qual escolher
A Euribor é a taxa a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si e é publicada diariamente para vários prazos. No crédito à habitação, o indexante escolhido determina de quanto em quanto tempo a prestação é revista.
| Indexante | Revisão típica | Valor de outubro de 2026 |
|---|---|---|
| Euribor 3M | A cada 3 meses | 2,63 % |
| Euribor 6M | A cada 6 meses | 2,97 % |
| Euribor 12M | A cada 12 meses | 3,24 % |
Valores de outubro de 2026, média mensal publicada pelo BCE.
Erros comuns ao simular crédito
- Comparar TAN em vez de TAE. A TAE inclui comissões e encargos obrigatórios e é o único número comparável entre bancos.
- Esquecer os seguros. O seguro de vida e o multirriscos podem valer dezenas de euros por mês e são exigidos pela maioria dos contratos.
- Assumir que a prestação nunca muda. Em taxa variável, a prestação é revista periodicamente; uma subida de 1 p.p. na Euribor altera o valor mensal.
- Escolher o prazo mais longo por defeito. Baixa a prestação, mas aumenta muito os juros totais e o tempo em dívida.
- Ignorar os custos iniciais. IMT, imposto do selo, escritura e registo somam vários milhares de euros e não entram nesta simulação.
Que dados oficiais usa este simulador
A Euribor usada é a média mensal publicada pelo Banco Central Europeu para os prazos de 3, 6 e 12 meses. O valor é atualizado por um processo automático e a data de referência aparece sempre na página. O spread, o montante e o prazo são introduzidos por ti. Nenhum valor fiscal é assumido sem estar documentado na página de metodologia.
Este simulador não constitui uma proposta de crédito nem intermedeia qualquer contrato. Para uma simulação contratual, dirige-te a uma instituição de crédito registada no Banco de Portugal.
Perguntas frequentes
A prestação calculada é o valor exato que vou pagar ao banco?
Não. O valor corresponde à prestação de capital e juros, calculada com a TAN. A prestação real inclui ainda seguros (vida e multirriscos) e eventuais comissões, que variam de banco para banco. Usa este valor para comparar cenários, não como simulação contratual.
Qual é a diferença entre TAN e TAE?
A TAN é a taxa nominal aplicada ao capital em dívida. A TAE inclui, além dos juros, comissões e encargos obrigatórios, e é por isso sempre igual ou superior à TAN. Para comparar propostas de bancos diferentes, a TAE é o indicador correto.
Devo escolher Euribor a 3, 6 ou 12 meses?
Prazos mais curtos acompanham a subida e a descida das taxas mais depressa; prazos mais longos dão mais estabilidade à prestação. A Euribor a 12 meses é historicamente a mais usada no crédito à habitação em Portugal, mas a escolha depende do risco que consegues suportar.
O que acontece se a Euribor subir depois de contratar?
Num crédito de taxa variável, a prestação é recalculada em cada revisão (normalmente a cada 3, 6 ou 12 meses). O capital em dívida mantém-se; o que muda é a parte dos juros. Numa subida de 1 ponto percentual, a prestação sobe aproximadamente 1% ao ano sobre o capital em dívida.
Porque é que a taxa usada é uma média mensal?
A Euribor é fixada diariamente, mas o Banco Central Europeu publica a série histórica mensal como média das observações do mês. É essa média que usamos, com o período de referência indicado. A taxa aplicada ao teu contrato é a da data de revisão definida no banco.
O simulador inclui seguros e comissões?
Não. O simulador cobre apenas capital e juros. Seguros de vida e multirriscos, comissões de dossier, avaliação e escritura não estão incluídos, porque dependem do banco e do perfil do cliente.
Fontes
- Banco Central Europeu — Financial market data (Euribor)
- Banco de Portugal — supervisão e informação ao consumidor
Última atualização dos dados: outubro de 2026.
Resultado indicativo.Não substitui aconselhamento profissional. Confirma sempre os valores nas fontes oficiais indicadas nesta página antes de tomar qualquer decisão.