Crédito à habitação: como se calcula a prestação

A prestação do crédito à habitação é o número que mais pesa no orçamento de uma família durante décadas, mas poucas pessoas sabem como é calculado. A maioria compara propostas pelo valor mensal, sem perceber que ele resulta de quatro variáveis: o capital, o prazo, a taxa e o spread.

Este guia explica o sistema usado pela banca portuguesa, mostra um exemplo completo com números e ajuda a perceber o que muda a prestação ao longo da vida do contrato. No fim, ficas com critério para comparar propostas e para simular cenários antes de assinar.

A anuidade, passo a passo

O cálculo segue o sistema francês, também chamado de prestação constante. A prestação mantém-se igual todos os meses, mas a proporção entre juros e capital muda ao longo do tempo: no início pagas sobretudo juros, no fim sobretudo capital.

Os passos são estes:

1. Identificar o capital emprestado, ou seja, o preço do imóvel menos a entrada.
2. Determinar a TAN (taxa anual nominal), que é a soma do indexante com o spread.
3. Converter a TAN numa taxa mensal, dividindo por 12.
4. Calcular o número de prestações, multiplicando os anos por 12.
5. Aplicar a fórmula da anuidade, que distribui capital e juros pelo número de meses.

A fórmula

Com P o capital, i a taxa mensal e n o número de meses:

prestação = P × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)

Em cada mês, os juros são calculados sobre o capital que ainda está em dívida. A diferença entre a prestação e esses juros abate ao capital. É por isso que, nos primeiros anos, uma descida da taxa produz um efeito maior no valor em dívida do que na prestação.

TAN e TAE não são a mesma coisa

A TAN é a taxa que se aplica ao capital. A TAE inclui, além dos juros, comissões e encargos obrigatórios — por isso é sempre igual ou superior à TAN. Para comparar propostas de bancos diferentes, a TAE é o indicador correto, porque apanha custos que a TAN esconde.

O papel da Euribor

Nos créditos de taxa variável, o indexante é a Euribor, publicada pelo Banco Central Europeu. Usamos a média mensal para os prazos de 3, 6 e 12 meses, com a data de referência sempre visível.

O indexante escolhido determina de quanto em quanto tempo a prestação é revista. Num crédito indexado à Euribor a 3 meses, a revisão é trimestral; a 6 meses, semestral; a 12 meses, anual. Prazos mais curtos reagem mais depressa às subidas e às descidas.

O spread é a margem comercial do banco e fica fixa durante o contrato. É a parte que negocias. O indexante não se negocia: é um valor de mercado.

Um exemplo com números

Para um empréstimo de 200 000 € a 30 anos, com TAN de 4,24 %:

• taxa mensal: 4,24 % ÷ 12 = 0,3533 %;
• número de prestações: 30 × 12 = 360;
• prestação: cerca de 1 029,44 €.

Ao longo dos 360 meses, o total pago ronda 370 600 €, dos quais cerca de 170 600 € são juros — quase tanto como o capital emprestado.

Elemento	Valor
Capital	200 000 €
Prazo	30 anos (360 meses)
TAN	4,24 %
Prestação mensal	≈ 1 029,44 €
Total pago	≈ 370 600 €
Juros totais	≈ 170 600 €

Este valor é apenas capital e juros. Não inclui seguros de vida e multirriscos, comissões de dossier, avaliação ou escritura. A prestação real é sempre superior.

O que acontece se a Euribor subir

Numa subida de 1 ponto percentual da Euribor, a prestação sobe aproximadamente 1 % ao ano sobre o capital em dívida. Não é um valor fixo: depende do capital que ainda falta pagar e do prazo restante.

O efeito prático é este: quanto maior for o capital em dívida, maior é o impacto da subida. Nos primeiros anos, com quase tudo por pagar, a variação é mais sentida; nos últimos, é residual.

Prazo: o que realmente muda

O prazo é, a seguir à taxa, a variável com mais impacto no custo total. Estender o prazo baixa a prestação mensal, mas aumenta os juros pagos e o número de anos em dívida.

Há três efeitos que vale a pena ter em conta:

• Prestação mais baixa, juros mais altos. O capital fica em dívida durante mais tempo, por isso rende juros durante mais tempo.
• Menos margem para imprevistos. Um prazo longo reduz a folga mensal, mas também reduz a capacidade de amortizar antecipadamente sem penalização.
• Revisões mais frequentes no mesmo capital. Como o capital desce mais devagar, cada subida da Euribor incide sobre um valor maior.

Não existe um prazo «certo». Existe o prazo que consegues pagar com margem para uma subida de taxa, sem comprometer o resto do orçamento.

Taxa fixa ou variável

Na taxa variável, a prestação acompanha o indexante. Na taxa fixa, o banco assume o risco de variação e cobra por isso — normalmente através de uma TAN mais alta no início.

A escolha depende de três coisas: a capacidade de suportar uma subida, o horizonte temporal (uma taxa fixa de 30 anos é rara e cara) e o momento do mercado. O simulador não decide por ti: mostra o que cada cenário custa.

A taxa mista

A taxa mista junta as duas: um período inicial a taxa fixa — normalmente 2, 3, 5 ou 10 anos — e, depois, taxa variável com Euribor e spread.

Durante o período fixo, a prestação é constante. No fim, o banco recalcula: aplica a taxa variável em vigor ao capital que ainda estiver em dívida, pelo prazo que falta. O valor pode subir ou descer, dependendo do mercado nessa altura.

É o formato mais contratado em Portugal nos últimos anos, por uma razão prática: dá previsibilidade nos primeiros anos, quando o orçamento está mais apertado, sem pagar o preço de uma fixa a 30 anos.

O simulador mostra os dois valores: a prestação do período fixo e a estimativa para o período seguinte, com o capital em dívida no momento da mudança. É essa segunda linha que deves comparar com o que consegues suportar.

Como comparar propostas

Para comparar duas propostas de bancos diferentes, reduz tudo à mesma base:

1. Junta a TAE de cada proposta, não apenas a TAN.
2. Soma os seguros exigidos e as comissões de dossier, avaliação e manutenção de conta.
3. Confirma o spread e o indexante, e se há período promocional.
4. Verifica as condições de amortização antecipada e o respetivo custo.
5. Só depois compara a prestação mensal — que é o resultado, não o ponto de partida.

O que se compara mal

• Comparar propostas pela TAN. A TAE inclui comissões e encargos obrigatórios e é o único número comparável entre bancos.
• Esquecer os seguros. O seguro de vida e o multirriscos podem valer dezenas de euros por mês e são exigidos na maioria dos contratos.
• Assumir que a prestação nunca muda. Em taxa variável, é revista periodicamente; o valor de hoje não é o valor dos próximos 30 anos.
• Escolher o prazo mais longo por defeito. Baixa a prestação mensal, mas aumenta muito os juros totais e o tempo em dívida.
• Ignorar os custos iniciais. IMT, imposto do selo, escritura e registo somam vários milhares de euros e não entram na simulação da prestação.
• Achar que a taxa fixa é sempre pior. Depende do prazo, do momento e do prémio que o banco cobra pela fixação.

Perguntas de quem vai pedir crédito

A prestação calculada é o que vou pagar ao banco?

Não. O valor corresponde a capital e juros, calculado com a TAN. A prestação real inclui seguros e eventuais comissões, que variam de banco para banco. Usa o valor para comparar cenários, não como simulação contratual.

Devo escolher Euribor a 3, 6 ou 12 meses?

Prazos mais curtos acompanham a subida e a descida das taxas mais depressa; prazos mais longos dão mais estabilidade à prestação. A Euribor a 12 meses é historicamente a mais usada em Portugal, mas a escolha depende do risco que consegues suportar.

Posso pedir uma simulação com taxa fixa?

Sim. O simulador usa a TAN que introduzires, por isso podes testar uma taxa fixa escrevendo-a no campo do spread e pondo a Euribor a zero — ou somando os dois valores. O que muda é a forma como a taxa evolui, não a matemática da prestação.

Para fazeres a conta com o teu capital, prazo e spread, usa a calculadora de crédito à habitação, que preenche a Euribor com o valor publicado pelo Banco Central Europeu.

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