Custos de compra de casa
Quanto custa comprar casa em 2026: IMT, selo e despesas
Os impostos e custos que se somam ao preço do imóvel: IMT por escalão, imposto do selo, escritura e registo, com exemplos.
Publicado a 3 de novembro de 2026 · 10 min de leitura
Por Romel Neto · política editorial
Este guia acompanha acustos de compra de casa. Os cálculos correm no teu navegador, sem registo.
Comprar casa não é pagar o preço que está no anúncio. Entre a proposta aceite e as chaves na mão há impostos, escritura, registo, avaliação do banco e seguros — e a fatura final pode ser 5 % a 10 % superior ao valor do imóvel.
Este guia explica cada parcela, com os escalões de IMT em vigor em 2026 e um exemplo completo para um imóvel de 300 000 €. O objetivo não é assustar: é permitir que reserves o dinheiro certo antes de assinar.
Os custos por ordem de chegada
A compra tem várias fases e cada uma tem o seu custo. Por ordem:
- Reserva e contrato-promessa — sinal, normalmente 10 % do preço.
- Avaliação do imóvel pelo banco — obrigatória quando há crédito, cobrada pela instituição.
- IMT e imposto do selo — liquidados antes da escritura, através de guia de pagamento.
- Escritura — o ato notarial.
- Registo predial — a inscrição da aquisição.
- Seguros — vida e multirriscos, exigidos pelo banco no crédito habitação.
O sinal não é um custo: é parte do preço, pago antecipadamente. Os impostos e os atos são custos adicionais, que não recuperas.
IMT: a tabela e a conta
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é o maior custo da compra. Incide sobre o valor do imóvel e depende do destino: habitação própria e permanente, segunda habitação ou outro fim.
Para habitação própria e permanente, no continente, os escalões de 2026 são:
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| até 106 346 € | 0 % | 0 € |
| 106 346 € a 145 470 € | 2 % | 2 126,92 € |
| 145 470 € a 198 347 € | 5 % | 6 491,02 € |
| 198 347 € a 330 539 € | 7 % | 10 457,96 € |
| 330 539 € a 660 982 € | 8 % | 13 763,35 € |
| 660 982 € a 1 150 853 € | 6 % (taxa única) | — |
| acima de 1 150 853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
A fórmula é:
IMT = valor do imóvel × taxa − parcela a abaterO resultado nunca é negativo. Nos dois últimos escalões a taxa é única: aplica-se diretamente ao valor, sem parcela a abater.
Repara que a parcela a abater existe para suavizar os saltos entre escalões. Sem ela, um imóvel de 200 000 € pagaria 7 % sobre o valor inteiro, o que seria um salto brutal em relação ao escalão anterior.
Jovens até 35 anos
Desde 1 de agosto de 2026 há um regime próprio para quem compra a primeira habitação até aos 35 anos: isenção de IMT até 330 539 €, 8 % com parcela de 26 443,12 € até 660 982 €, 6 % até 1 150 853 € e 7,5 % acima.
A isenção não é automática em todos os casos: depende de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente e de o comprador cumprir as condições do regime.
Segunda habitação
Se o imóvel não for habitação própria e permanente, os escalões são diferentes — e mais caros logo no início:
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| até 106 346 € | 1 % | 0 € |
| 106 346 € a 145 470 € | 2 % | 1 063,46 € |
| 145 470 € a 198 347 € | 5 % | 5 427,56 € |
| 198 347 € a 330 539 € | 7 % | 9 394,50 € |
| 330 539 € a 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| 633 931 € a 1 150 853 € | 6 % (taxa única) | — |
| acima de 1 150 853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
A diferença entre os dois regimes pode valer milhares de euros. Num imóvel de 300 000 €, a diferença entre HPP e segunda habitação é de mais de 1 000 €.
Imposto do selo
O imposto do selo aparece duas vezes na compra:
- 0,8 % sobre o valor de aquisição do imóvel;
- 0,6 % sobre o valor do crédito, quando o prazo é igual ou superior a cinco anos — que é o caso da esmagadora maioria dos créditos à habitação.
Não confundir com o IMI, que é anual, nem com o IMT, que é municipal. Na mesma escritura pagam-se os três, em momentos diferentes.
Escritura, registo e outros custos
A escritura, o registo predial, a avaliação do banco e os seguros têm custos reais, mas variam com o notário, o valor do imóvel, o banco e o perfil do comprador. Por isso não os estimamos aqui: são valores que introduzes na calculadora, com base nas propostas que receberes.
O que podes fazer é pedir orçamento a mais do que um notário e comparar. A diferença entre notários para o mesmo ato pode ser significativa, e não há razão para não comparar.
Uma compra de 300 000 €
Imóvel de 300 000 €, habitação própria e permanente, com crédito de 240 000 €:
| Custo | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| IMT | 300 000 × 7 % − 10 457,96 | 10 542,04 € |
| Selo do imóvel | 300 000 × 0,8 % | 2 400,00 € |
| Selo do crédito | 240 000 × 0,6 % | 1 440,00 € |
| Total de impostos | 14 382,04 € |
São 4,8 % do preço só em impostos. A isso somam-se escritura, registo, avaliação e seguros — e a entrada, que no crédito de 240 000 € corresponde aos restantes 60 000 €.
Pontos de atenção
- Orçamentar apenas a entrada. O banco financia até 240 000 €, mas os impostos e os atos saem do bolso do comprador.
- Assumir a taxa mais baixa. O IMT é progressivo e a taxa aplicada não é a do primeiro escalão.
- Esquecer o selo do crédito. Num crédito de 240 000 € são 1 440 €.
- Tratar o sinal como custo. O sinal é parte do preço; os impostos não.
- Ignorar os seguros. O banco exige seguro de vida e de imóvel; são um custo mensal que entra no orçamento.
- Esquecer o IMI do ano da compra. A partir da aquisição, o IMI é do comprador, proporcional ao tempo de propriedade nesse ano.
Dúvidas na compra
O IMT é pago quando?
Antes da escritura. A Autoridade Tributária emite a guia, o imposto é pago e só depois o notário pode celebrar o ato. Sem o comprovativo, a escritura não avança.
Quem paga o IMI do ano da compra?
O comprador, a partir do momento em que adquire o imóvel, e o vendedor pela parte do ano em que foi proprietário. O IMI é anual e recai sobre o proprietário a 31 de dezembro, com acertos entre as partes na data da escritura.
A isenção para jovens até 35 anos aplica-se sempre?
Não. Depende do destino do imóvel (habitação própria e permanente), do valor e das condições do comprador. Vale a pena confirmar o enquadramento antes de contar com a isenção no orçamento.
Antes de assinar
O custo real de comprar casa é o preço mais os impostos, os atos e os seguros. Num imóvel de 300 000 €, só IMT e imposto do selo somam cerca de 14 400 €. Reserva 5 % a 10 % do preço para estes custos e não para a entrada.
Podes calcular o teu caso na calculadora de custos de compra, com os escalões de IMT, o imposto do selo e os restantes custos que introduzires.
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