Isenção de IMI: quem tem direito e como pedir

A carta do IMI chega uma vez por ano e raramente traz boas notícias. Quem comprou casa recentemente olha para o valor e faz sempre a mesma pergunta: não deveria estar isento? A resposta depende de três coisas que se confundem facilmente — o rendimento do agregado, o valor patrimonial tributário do imóvel e o tipo de isenção em causa.

Há duas isenções diferentes, com limites diferentes, e ainda uma redução por dependentes que não é bem uma isenção. Nenhuma delas é aplicada automaticamente: todas têm de ser requeridas. Este guia separa os regimes, indica os valores em vigor em 2026 e mostra o que fazer para não pagar o que não é devido.

Tipo 1: isenção permanente por rendimentos

É a isenção mais antiga e a que mais gente desconhece. Chama-se permanente porque não tem prazo de três anos nem está ligada a uma compra recente: dura enquanto as condições se mantiverem. Mas tem duas condições cumulativas, e falhar uma delas é suficiente para perder o direito.

• Rendimento do agregado: até 17 295,59 € por ano.
• VPT total: até 75 198,20 €, somando todos os prédios rústicos e urbanos do agregado.

Repara que o segundo limite não é o VPT de uma casa, mas o total dos imóveis que o agregado possui. Quem tem uma casa e um terreno, ou duas casas herdadas, soma tudo. É por isso que há famílias com rendimentos baixos que ficam de fora: o património, medido pelo VPT, ultrapassa o teto.

E o VPT não é o preço de compra. Está inscrito na caderneta predial e resulta de uma avaliação própria da Autoridade Tributária. Um imóvel comprado por 120 000 € pode ter um VPT bastante inferior — ou superior, se foi avaliado há muitos anos e o valor entretanto subiu. Para este limite, conta apenas o número da caderneta.

A palavra “permanente” não significa definitiva. Significa que não está limitada a três anos. Se o rendimento do agregado subir acima de 17 295,59 €, ou se o VPT total passar dos 75 198,20 €, a isenção deixa de se aplicar.

Tipo 2: isenção de 3 anos na primeira compra

Esta é a isenção de que se fala quando se compra a primeira casa. Cobre os três primeiros anos de IMI e tem limites bem mais folgados do que a isenção por rendimentos:

• VPT do imóvel: até 125 000 €.
• Rendimento do agregado: até 153 000 €.

O imóvel tem de ser habitação própria e permanente, adquirido para esse fim. Não serve uma segunda casa, uma casa de férias ou um imóvel comprado para arrendar: a isenção está ligada à finalidade de residência habitual, não apenas à titularidade.

Aqui volta a armadilha do VPT. O limite é de 125 000 € de valor patrimonial, não de preço. Um imóvel transacionado por 200 000 € pode perfeitamente caber neste regime se o VPT inscrito na caderneta ficar abaixo dos 125 000 €. E o contrário também acontece: uma compra barata com VPT elevado fica de fora.

O limite de 153 000 € refere-se ao rendimento do agregado, não apenas ao do comprador individual. Num casal, contam os dois rendimentos; se um dos titulares tiver rendimentos próprios elevados, o conjunto pode ultrapassar o teto mesmo que o outro esteja abaixo.

Ao contrário da isenção por rendimentos, esta tem prazo. São três anos, e o facto de teres direito no ano da compra não garante automaticamente o mesmo tratamento no ano seguinte se as condições deixarem de estar reunidas. Vale a pena confirmar o valor em cada liquidação.

IMI familiar

O IMI familiar não é uma isenção: é uma redução fixa ao imposto, calculada pelo número de dependentes do agregado.

Dependentes	Redução
1	30 €
2	70 €
3 ou mais	140 €

A redução aplica-se ao valor do imposto, não à taxa. Ou seja, não altera a percentagem que o município cobra: desconta euros ao resultado final. Um IMI de 400 € com dois dependentes passa a 330 €.

Como é uma redução e não uma isenção, não exige que se cumpra nenhum dos limites de rendimento ou de VPT descritos acima. É um benefício autónomo, pensado para aliviar o encargo de quem tem filhos a cargo.

Como se pede

A isenção não é automática. Tem de ser requerida nos termos do Código do IMI, mesmo quando os serviços já têm os dados. Este é o erro mais comum: assumir que, por o imóvel ser a primeira casa e o rendimento estar abaixo do limite, o imposto virá a zero sem qualquer gesto da tua parte.

O pedido segue, em geral, estes passos:

1. Confirmar o VPT. Consulta a caderneta predial do imóvel e soma os VPT de todos os prédios do agregado, se estiveres a avaliar a isenção por rendimentos.
2. Confirmar o rendimento. Reúne a prova dos rendimentos do agregado do ano relevante, para demonstrar que estás abaixo do limite aplicável.
3. Formalizar o requerimento. Dirige o pedido à Autoridade Tributária, identificando o imóvel, o fundamento da isenção e os elementos que o comprovam.
4. Guardar prova. Fica com o comprovativo do pedido e dos documentos entregues. Se houver divergência anos mais tarde, é isso que te protege.
5. Verificar a liquidação seguinte. Confirma na nota de cobrança que a isenção foi efetivamente aplicada. Se não foi, estás ainda a tempo de reclamar.

Um requerimento mal instruído — sem caderneta, sem prova de rendimentos, sem identificação correta do prédio — é meio caminho para um indeferimento. Vale mais reunir tudo antes de submeter.

Prazos que não podes perder

Data	O que acontece
31 de dezembro	É o proprietário nesta data que paga o IMI do ano
31 de maio	Primeira prestação (ou pagamento integral, se preferires)
31 de agosto	Segunda prestação, para IMI acima de 500 €
30 de novembro	Última prestação

O número de prestações depende do valor:

IMI apurado	Prestações
Até 100 €	1
Entre 100 € e 500 €	2
Acima de 500 €	3

As taxas que estão na base da conta são fixadas por cada município: nos prédios urbanos, entre 0,3 % e 0,45 %; nos rústicos, 0,8 %. Como a taxa muda de concelho para concelho, o mesmo VPT pode gerar impostos muito diferentes.

Dúvidas frequentes

A isenção é aplicada automaticamente?

Não. Tem de ser requerida nos termos do Código do IMI. Mesmo que cumpras todos os limites, sem pedido o imposto é liquidado e cobrado normalmente.

O limite de VPT é o preço que paguei pela casa?

Não. O VPT está na caderneta predial e não corresponde ao preço de compra. É esse valor — e não o da escritura — que é comparado com os 75 198,20 € ou os 125 000 €.

O que acontece ao fim dos três anos?

A isenção temporária cobre três anos. A partir daí, o imóvel passa a ser tributado, a menos que nesse momento se enquadre na isenção por rendimentos, com os limites de 17 295,59 € de rendimento e 75 198,20 € de VPT total.

Em resumo

A isenção de IMI não é uma questão de sorte nem de interpretação da carta: é uma questão de enquadramento. Verifica o VPT na caderneta, soma os rendimentos do agregado, escolhe o regime certo e apresenta o pedido. Se não o fizeres, o imposto é devido — e o prazo para corrigir costuma ser mais curto do que a paciência para tratar do assunto.

Antes de pagares, simula o valor com os teus números na calculadora de IMI e compara com a nota de cobrança.

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Resultado indicativo.Não substitui aconselhamento profissional. Confirma sempre os valores nas fontes oficiais indicadas nesta página antes de tomar qualquer decisão.