IMI 2026: como se calcula e quanto vais pagar

Todos os anos, milhares de proprietários recebem uma nota de cobrança do IMI sem perceber de onde vem o valor. O imposto não é calculado sobre o preço que pagaram pela casa, nem sobre o valor de mercado: incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na caderneta predial.

Este guia explica a conta completa, do VPT à última prestação, com as regras em vigor em 2026.

O que é o IMI e sobre o que incide

O Imposto Municipal sobre Imóveis é um imposto anual, pago ao município onde o prédio está localizado. A base é o VPT — um valor atribuído pela Autoridade Tributária, que resulta de uma fórmula com a localização, a área, a qualidade e a idade do imóvel.

Isso tem duas consequências práticas:

• O preço de compra não determina o IMI. Dois apartamentos iguais no mesmo edifício pagam o mesmo, mesmo que um tenha sido vendido por mais.
• O valor de mercado não conta. Uma casa valorizada não paga mais imposto por isso, a não ser que o VPT seja atualizado.

Quem paga é o proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Se venderes a casa em março, o IMI desse ano continua a ser teu; se comprares em novembro, só passas a pagar no ano seguinte.

Do VPT ao imposto

A conta tem quatro passos.

1. Identificar o VPT

Está na caderneta predial, no Portal das Finanças. É o único valor que interessa para o cálculo.

2. Aplicar a taxa

Tipo de prédio	Taxa
Urbano (casa, loja, escritório)	0,3 % a 0,45 %, fixada pelo município
Rústico (terreno agrícola, florestal)	0,8 %

Nos prédios urbanos, a taxa é decidida todos os anos por cada município, dentro do intervalo legal. Há concelhos que aplicam o mínimo de 0,3 % e outros o máximo de 0,45 % — a diferença pode valer centenas de euros.

3. Subtrair o IMI familiar

Se o imóvel for habitação própria e permanente e o agregado tiver dependentes, há uma redução direta ao imposto:

Dependentes	Redução
1	30 €
2	70 €
3 ou mais	140 €

A redução aplica-se ao imposto, não à taxa. E não vale para segundas habitações, casas de férias ou terrenos.

4. Dividir em prestações

Valor do IMI	Prestações	Datas
Até 100 €	1	31 de maio
Entre 100 € e 500 €	2	31 de maio e 30 de novembro
Acima de 500 €	3	31 de maio, 31 de agosto e 30 de novembro

Podes sempre pagar o total na primeira data, se preferires.

Uma casa de 200 000 €

Um apartamento com VPT de 200 000 €, num concelho com taxa de 0,35 %:

200 000 × 0,35 % = 700 €

São 700 € de IMI no ano. Se for habitação própria e permanente e o agregado tiver dois dependentes:

700 − 70 = 630 €

Como 630 € está acima de 500 €, o pagamento é feito em três prestações: 210 € em cada uma, a 31 de maio, 31 de agosto e 30 de novembro.

Num prédio rústico com o mesmo VPT, a taxa é fixa: 200 000 × 0,8 % = 1 600 €. E não há redução familiar.

Isenções

Há dois caminhos distintos, e é fácil confundi-los.

Isenção por rendimentos

O agregado familiar pode ficar isento se cumprir as duas condições:

• rendimento anual bruto até 17 295,59 €;
• VPT total dos prédios rústicos e urbanos do agregado até 75 198,20 €.

Não basta cumprir uma. E a isenção não é automática em todos os casos: deve ser confirmada junto dos serviços.

Isenção temporária de 3 anos

Para habitação própria e permanente comprada ou construída, há isenção durante 3 anos, se:

• o VPT do imóvel não for superior a 125 000 €;
• o rendimento anual do agregado não ultrapassar 153 000 €.

Ao fim dos três anos, a isenção pode ser renovada por mais dois, se o município assim decidir. Não é um direito adquirido para sempre.

Como consultar o VPT

O valor patrimonial tributário não é uma estimativa nem uma média de mercado: é um valor administrativo, calculado pela Autoridade Tributária e inscrito na matriz.

Podes consultá-lo de duas formas:

• na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças;
• na nota de liquidação do IMI de anos anteriores, que indica o VPT usado no cálculo.

Se o VPT te parecer desatualizado face à realidade do imóvel, existe um mecanismo próprio para pedir a avaliação — mas não é automático nem gratuito, e não deve ser confundido com o valor de mercado.

IMI, IMT e imposto do selo: não confundir

Quem compra casa em Portugal paga, no mesmo dia, impostos com nomes parecidos e naturezas diferentes.

• IMT — imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. Paga-se uma vez, na compra.
• Imposto do selo — incide sobre o ato de transmissão e também sobre o crédito habitação. Paga-se uma vez.
• IMI — o imposto anual que este guia explica. Paga-se todos os anos, enquanto o imóvel for teu.

É por isso que o custo real de uma casa não é o preço: é o preço, mais os impostos e custos da escritura, mais o IMI anualizado.

Enganos frequentes

• Usar o preço de compra como base. O IMI incide sobre o VPT da caderneta predial, que pode ser bastante diferente.
• Assumir a taxa mínima. Cada município fixa a sua; 0,45 % é o máximo legal e há concelhos que o aplicam.
• Contar com o IMI familiar numa segunda casa. Só se aplica à habitação própria e permanente.
• Esquecer uma prestação. Saltar uma data gera juros e pode levar a cobrança coerciva.
• Pensar que a isenção é vitalícia. A isenção temporária tem prazo e condições de acesso.
• Ignorar o VPT da caderneta antiga. Se o imóvel foi avaliado há muitos anos, o valor pode estar longe do atual — e é esse que conta.
• Assumir que o município mantém a taxa. A taxa é decidida anualmente; pode subir ou descer de um ano para o outro.

Perguntas sobre o IMI

O IMI é calculado sobre o preço que paguei pela casa?

Não. A base é o valor patrimonial tributário inscrito na matriz, que resulta de uma avaliação própria da Autoridade Tributária. O preço de compra só influencia o VPT quando este é determinado no momento da aquisição, e mesmo aí por regras próprias de avaliação.

Porque é que o meu IMI muda de ano para ano?

Por duas razões: o município pode alterar a taxa dentro do intervalo legal, e o VPT pode ser atualizado. Além disso, a redução do IMI familiar depende do número de dependentes, que muda ao longo da vida.

Posso pagar tudo de uma vez?

Sim. As prestações são uma facilidade, não uma obrigação: podes pagar o valor total na primeira data. O que não podes é atrasar uma prestação sem custos.

O essencial

O IMI depende de três coisas: o VPT do imóvel, a taxa do município e os dependentes do agregado. Perceber a base evita surpresas na nota de cobrança e permite comparar o custo real de duas casas antes de comprar.

Faz a conta com os teus valores na calculadora de IMI, que aplica as taxas e as reduções de 2026.

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