Imposto do selo em 2026: compra, arrendamento e crédito

O imposto do selo é o imposto mais esquecido do orçamento de quem compra casa. Não aparece nos anúncios imobiliários, não está incluído no preço e, ainda assim, pode valer alguns milhares de euros no dia da escritura.

Este guia explica quando se paga, quanto se paga e porque não se deve confundir com o IMT nem com o IMI.

O que é o imposto do selo

É um imposto sobre atos, contratos e documentos. Ao contrário do IRS, que incide sobre rendimentos, ou do IMI, que incide sobre património, o imposto do selo cobra-se pelo ato — a celebração de um contrato, a transmissão de um bem, a constituição de uma garantia.

Em imobiliário, aparece em três momentos distintos:

• na compra de um imóvel;
• no arrendamento de uma casa;
• no crédito que financia a compra.

Cada um tem a sua taxa, e nenhuma delas se aplica ao mesmo tempo sobre a mesma base.

A taxa e a base de incidência

A conta é sempre uma percentagem sobre um valor, mas a taxa e a base mudam com o tipo de ato.

1. Identificar o ato

Compra, doação, arrendamento, crédito ou garantia. É esta escolha que determina a verba da Tabela Geral aplicável.

2. Identificar a base

Ato	Base de incidência
Compra de imóvel	Valor do imóvel
Doação de imóvel	Valor do imóvel
Arrendamento	Renda de um mês
Crédito	Capital financiado
Garantia	Valor garantido

3. Aplicar a taxa

Ato	Taxa
Aquisição onerosa de imóvel	0,8 %
Doação de imóvel	10 % a acrescer aos 0,8 % (total de 10,8 %)
Arrendamento	10 % sobre a renda de um mês
Crédito até 1 ano	0,04 % por mês
Crédito de 1 a 5 anos	0,5 %
Crédito a partir de 5 anos	0,6 %
Garantia com prazo igual ou superior a 5 anos	0,6 %

A taxa do crédito depende do prazo, não do montante. Um crédito de 30 anos paga 0,6 % sobre todo o capital, independentemente de ser de 50 mil ou 500 mil euros.

Um exemplo: comprar casa com crédito

Um imóvel de 300 000 €, financiado com um crédito de 240 000 € a 30 anos:

Imposto do selo da compra: 300 000 × 0,8 % = 2 400 €
Imposto do selo do crédito: 240 000 × 0,6 % = 1 440 €
Total: 3 840 €

São 3 840 € só de imposto do selo, no dia da escritura — a somar ao IMT e aos custos de escritura e registo. É por isso que se recomenda reservar entre 5 % e 10 % do preço para custos iniciais, além da entrada.

Num arrendamento com renda de 900 €, o imposto do selo é de 90 € (10 % de um mês), pago uma única vez no início do contrato. Não é um imposto mensal.

Doação: porque é tão mais caro

Doar um imóvel não é uma forma barata de o transmitir. A aquisição gratuita paga 10 % a acrescer aos 0,8 % da transmissão, o que dá uma taxa efetiva de 10,8 %.

Num imóvel de 200 000 €, isso são 21 600 € de imposto do selo — antes de IMT e de IRS, que também podem aplicar-se à doação. É a razão pela qual a doação raramente compensa face à venda, salvo em planeamento sucessório bem estruturado.

Quem paga, na prática

O imposto do selo não é pago por quem o calcula, mas por quem pratica o ato.

• Na compra, paga o adquirente. A liquidação é feita antes da escritura, através da declaração de IMT e imposto do selo, e o notário não celebra o ato sem o comprovativo.
• No arrendamento, o senhorio entrega a declaração e liquida o imposto, que incide sobre a renda de um mês.
• No crédito, é o banco que trata do imposto e repercute o valor no cliente — normalmente deduzido do capital ou incluído nos custos iniciais.

É uma diferença importante: no crédito, raramente vês o imposto do selo como linha separada. Ele está lá, mas diluído no custo da operação.

Porque a taxa do crédito depende do prazo

A tabela do selo do crédito não olha para o montante, mas para o tempo. Prazos curtos pagam 0,04 % por mês; prazos entre um e cinco anos pagam 0,5 %; a partir de cinco anos, 0,6 %.

A lógica é simples: quanto mais tempo o capital fica em dívida, maior a utilização do crédito e maior a tributação. Num crédito habitação típico — 20, 30 ou 40 anos — aplica-se sempre a taxa máxima de 0,6 %.

Antes de decidir entre vender e doar, a conta tem de incluir tudo: imposto do selo, IMT e IRS. Olhar apenas para uma das parcelas leva a conclusões erradas — e a decisões que saem caras.

Confusões a evitar

• Confundir com IMT. São dois impostos distintos, pagos na mesma altura. O IMT é municipal e depende do valor e do tipo de habitação.
• Confundir com IMI. O IMI é anual e incide sobre o VPT; o selo é pago uma vez, no ato.
• Esquecer o selo do crédito. Num crédito de 240 000 € são 1 440 € adicionais, que muitas pessoas não incluem no orçamento.
• Pensar que o arrendamento paga 10 % todos os meses. Paga uma vez, sobre a renda de um mês.
• Assumir 0,6 % em créditos curtos. Até um ano, a taxa é de 0,04 % por mês.
• Esquecer o selo na doação. Além dos 10,8 %, podem aplicar-se IMT e IRS com regras próprias.
• Contar o selo do crédito como se fosse do imóvel. São duas liquidações distintas, com bases distintas.

Dúvidas sobre o selo

Quem paga o imposto do selo na compra de casa?

Paga o adquirente. O imposto é liquidado antes da escritura e o notário não pode celebrar o ato sem o comprovativo de pagamento. Sem selo pago, não há escritura.

O crédito habitação paga sempre 0,6 %?

Só quando o prazo é igual ou superior a cinco anos, que é o caso da esmagadora maioria dos créditos à habitação. Em prazos mais curtos, a taxa desce para 0,5 % ou, abaixo de um ano, para 0,04 % por mês.

A doação de uma casa fica mais barata do que a venda?

Em imposto do selo, não: paga 10,8 %. Depois há ainda IMT e IRS com regras próprias para doações. O planeamento sucessório pode justificar a doação, mas nunca por causa do selo.

Em síntese

O imposto do selo é pequeno na taxa e grande no valor absoluto, porque incide sobre o preço dos imóveis. Numa compra com crédito, soma-se ao IMT e aos custos de escritura — e é frequentemente o valor que falta no orçamento.

Podes calcular o teu caso na calculadora de imposto do selo, que aplica as taxas da Tabela Geral em vigor em 2026.

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